Por todos es sabido que cuando un contribuyente del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) obtiene rendimientos procedentes del alquiler, puede reducir la base imponible del impuesto cuando el inmueble alquilado se destine a vivienda habitual por los inquilinos. Para los contratos celebrados con anterioridad a la Ley por el acceso a la vivienda, es decir, los celebrados con anterioridad al 26 de mayo de 2023, la reducción era del 60% del rendimiento neto positivo.

Para los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 2024, la reducción es del 50% aunque se establecen porcentajes incrementados de reducción en determinadas circunstancias (viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado, alquileres a jóvenes o viviendas rehabilitadas). Para los contratos de arrendamiento celebrados desde el 26 de mayo de 2023 al 31 de diciembre de 2023, se aplica la reducción del 60% en el ejercicio 2023 y los nuevos porcentajes de reducción para el ejercicio 2024 y siguientes (con carácter general el 50% salvo que pudiera encuadrarse en algunos de los supuestos citados que permiten aplicar reducciones superiores, hasta el 90%).

Ahora bien, ¿Qué ocurre cuando los rendimientos por el alquiler de vivienda son obtenidos por un contribuyente no residente?

Conforme al Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la renta de no Residentes (TRLIRNR), se consideran renta obtenida en territorio español los rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a los mismos. Además, los Convenios para evitar la doble imposición suscritos por España atribuyen potestad para gravar las rentas de los bienes inmuebles al Estado donde están situados los mismos, por lo que las rentas derivadas de bienes inmuebles situados en España pueden ser gravadas conforme a la Ley española.

Siendo así, cuando un no residente obtiene rentas procedentes del alquiler de inmuebles se aplica el art. 24.1 del TRLIRNR, según el cual la base imponible estará constituida por su importe íntegro, determinado según la normativa del IRPF, sin aplicar coeficientes multiplicadores no las reducciones. Es decir, la normativa aplicable a no residentes no permite la aplicación de la reducción por alquiler de vivienda regulada en el artículo 23 de la LIRPF, generando una mayor tributación que en el contribuyente residente.

Veámoslo con mayor claridad ene l siguiente ejemplo:

EJEMPLO:

Inmueble situado en España alquilado como vivienda habitual. El contrato de alquiler se formalizó en febrero de 2022.

Alquiler mensual: 1.800 euros.

IBI: 550

Gastos de comunidad: 150 euros/mes=1.800 euros/año

Amortización anual: 1.200 euros/año

Tributación residente en España 2023 Tributación residente en Francia 2023
Rend. Integro: 21.600 €

Gastos: 3.550 €

(550+1.800+1.200)

Rendimiento neto= 18.050 €

Reduc. 60%            = – 10.830 €

Rend. Neto reducido= 7.220 €

Rend. Integro: 21.600 €

Gastos: 3.550 €

(550+1.800+1.200)

Rendimiento neto= 18.050 €

No aplica reducción 60%

Como puede observarse, el importe a integrar en base imponible es superior en el no residente (18.050€) que en el contribuyente residente (7.220€)

 

En 2019, la Comisión Europea envió carta de emplazamiento a España pidiéndole que eliminase el trato fiscal discriminatorio para los no residentes en relación con los ingresos por alquileres, al considerar que dicha regulación vulneraba la libre circulación de capitales. A pesar de la advertencia de la Comisión, España no ha modificado aún la normativa interna ni parece que vaya a hacerlo en un futuro próximo.

Recientemente, el TEAC en resolución de 20 de marzo de 2024, RG 1093/2021, ha venido a confirmar la no aplicación de la citada reducción a los no residentes. Entiende el Tribunal Administrativo que, en la medida en que el procedimiento de infracción se encuentra todavía en curso -de hecho, la Comisión aún no ha enviado Dictamen motivado a España- los rendimientos obtenidos por no residentes comunitarios derivados del arrendamiento de un bien inmueble situado en territorio español, están sujetos a tributación, sin que les resulte de aplicación reducción alguna y, en particular, la comentada para el caso de arrendamiento de vivienda. Este no es el primer pronunciamiento del TEAC con respecto a este tema, pues en la misma línea se habría manifestado ya en una resolución de 14 de febrero de 2019.

A pesar de la posición mantenida a día de hoy tanto por la AEAT como por el TEAC -de no reconocer la aplicación de la reducción a los no residentes-, dado que la Comisión ha iniciado ya el procedimiento de infracción contra España, ante la posibilidad de que la normativa interna acabe declarándose contraria a Derecho Comunitario, los no residentes comunitarios que obtengan ingresos por alquileres deberían plantearse la posibilidad de impugnar las autoliquidaciones que presenten e incluso instar la rectificación de las ya presentadas y no prescritas, para evitar, de este modo, que los actos adquieran firmeza.

 

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Fuente: Aedaf