El 21 de abril se publicó el Real Decreto ley 15/2020 por el cual se aprobaron las medidas extraordinarias para modular el pago de alquileres de locales de negocios utilizados por autónomos, profesionales y pymes. Dichas medidas entraron en vigor el 23 de abril de 2020.

Uno de los aspectos más importante de este Real Decreto tiene que ver con los arrendamientos de locales de negocio, el cual va en línea con el Real Decreto-Ley 11/2020 que detallaba las medidas relacionadas con los arrendamientos de viviendas, recogiéndose la posibilidad de solicitud por parte de arrendatario de una moratoria en el pago del alquiler. 

1. A la hora de aplicar este Real Decreto en materia de arrendamientos de locales de negocio, la normativa diferencia entre distintos dos tipos de contratos, en concreto:

A) Aquellos contratos en los que (i) el arrendador sea un “gran tenedor” de inmuebles, que se define como “la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2”, y (ii) el arrendatario se trate de “autónomos y pymes” (enseguida definimos PYME) que hayan sufrido un “impacto provocado por el COVID-19”.

En este tipo de contrato, se establece una obligación del arrendador consistente en que, si lo pide el arrendatario, éste deberá aceptar una moratoria en el pago de la renta de duración variable, que, una vez que se supere “la situación”, se abonará de manera fraccionada durante un período de dos años, o, si la duración que resta del contrato es inferior, hasta que el contrato finalice.

B) El resto de contratos de arrendamiento, solamente se contempla la posibilidad (antes ya existente) de que el arrendatario pida “un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta”, pero no la obligación del arrendador de aceptarlo.

2. En cuanto a las condiciones que debe reunir el arrendatario para poder pedir la “moratoria” si el arrendador es un “gran tenedor” son las siguientes:

  • Para ser considerado autónomo debe estar dado de alta en el RETA o en alguna de las mutualidades sustitutorias.
  • Si es una sociedad, para ser considerada PYME debe reunir las condiciones para presentar balance abreviado, que son (art. 257.1 de la LSC):
    • Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
    • Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
    • Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

Se deben reunir al menos dos de estas tres condiciones.

  • Además de las dos condiciones alternativas anteriores, se debe haber sufrido el impacto del COVID-19 ya sea de forma total o parcial, en los siguientes términos (iguales para autónomos o pymes):
    • Impacto total: “Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto”.
    • Impacto parcial: “reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior”.

3. Los términos de la moratoria obligatoria para el arrendador “gran tenedor” son los siguientes:

  • Plazo solicitud y duración: puede solicitarse hasta el 23-5-2020 y se aplicará, de forma automática, durante el tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas.
  • Mensualidades a las que afecta: Todas las mensualidades durante el Estado de Alarma y si, por la situación económica del arrendatario, fuera preciso continuar con la moratoria, esta puede prorrogarse, una a una, durante las mensualidades siguientes hasta un máximo de 4.
  • Aplazamiento sin intereses. No retroactividad: “Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia [desde la solicitud, por lo que no hay retroactividad]”.
  • Términos del aplazamiento: “mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas”.

4. Acreditación del cumplimiento de los requisitos.- En este punto la legislación de emergencia opera como si los arrendadores fueran administraciones públicas, de modo que se debe “presentar ante el arrendador” (más bien enviarle) la siguiente documentación:

  • Si el arrendatario está en situación de impacto total: “La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado”.
  • Si el arrendatario está en situación de impacto parcial: “La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.”

5. Reversión de los efectos de la moratoria en caso de aplicación indebida.- “Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar”.