La Agencia Tributaria publica en su web un recopilatorio de preguntas frecuentes aclarando las principales cuestiones que plantea el IVA en el arrendamiento de inmuebles. En este primer artículo, presentamos las cuestiones relativas a la aplicación del IVA, a las posibles exenciones y al devengo del tributo.

A) Sujeción

La fianza entregada por el arrendatario de un local ¿lleva IVA? La prestación de una fianza como garantía en la formalización de un contrato de arrendamiento no está sujeta al IVA por tener carácter indemnizatorio (su objeto es compensar los daños y perjuicios que el arrendatario pudiera haber causado al arrendador en relación con el inmueble arrendado), no procediendo por lo tanto la repercusión del impuesto (LIVA art.78. Tres.1º; DGT CV 17-9-19).

¿Lleva IVA la indemnización pagada por el inquilino por la rescisión del contrato? ¿Y la indemnización recibida por el inquilino por obras realizadas en el local?  No. Las indemnizaciones no forman parte de la base imponible del impuesto (LIVA art.78. Tres.1º )

La indemnización que paga el propietario del local al inquilino por la rescisión del contrato ¿lleva IVA? Sí, dado que se considera la contraprestación de un servicio prestado por el inquilino consistente en un “no hacer” (dejar de utilizar el local).

¿Debe repercutirse IVA si se cede el uso del local de forma gratuita (por ejemplo, un padre a un hijo)? Si el propietario está dado de alta en el censo de empresarios, se trata de un autoconsumo y deberá declarar como IVA devengado el resultado de aplicar el tipo de gravamen del 21% al coste de prestación del servicio, incluido, en su caso, la amortización del bien cedido.

Al no pactarse precio, el devengo del IVA se produce el 31 de diciembre de cada año, por lo que deberá declarar la correspondiente cuota en la autoliquidación del último período del año.

Si el propietario no está dado de alta en el censo de empresarios, el alquiler gratuito del inmueble no le convierte en empresario a efectos de IVA, por lo que la cesión no estará sujeta al IVA. (DGT cv 25-2-20).

¿Un traspaso en el alquiler de un local lleva IVA? Sí. La mera cesión de los derechos arrendaticios sobre el local sin ir acompañada de la necesaria estructura de factores de producción para desarrollar la actividad (personal, mobiliario, herramientas…) está sujeta al IVA tributando al 21%. (DGT CV 1-6-20 ).

Un empresario traspasa la totalidad del negocio excepto el local, que lo arrienda al adquirente ¿la venta del negocio lleva IVA? No queda sujeta al IVA en el caso de que los bienes transmitidos se acompañen de la necesaria estructura organizativa de factores de producción para desarrollar la actividad empresarial por sus propios medios. En otro caso, estará sujeta. (DGT CV 10-7-20 ).

Finalizado un contrato de alquiler el propietario pone en venta el local. La venta se produce después de presentar el modelo censal (036) de baja. ¿La transmisión está sujeta al IVA o a ITP? Si aún no se ha producido la liquidación de la totalidad del patrimonio empresarial, el propietario mantiene la condición de empresario a efectos del IVA y la transmisión del local estará sujeta a este impuesto, aunque haya presentado la declaración de baja en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores.

La sujeción al IVA conllevará la posible renuncia a la exención cuando el adquirente lleve a cabo una actividad que le permita deducir, tributando la transmisión por IVA en lugar de por el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. (DGT CV 30-10-17).

B) Exenciones

¿El alquiler de un local lleva IVA? Sí, es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21%. ¿Y el alquiler de una vivienda?  No. El arrendamiento de la vivienda está exento de IVA. Está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) competencia de las Comunidades autónomas y exento si se trata de un arrendamiento para uso estable y permanente.

La exención en el IVA comprende garajes y anexos accesorios (trasteros) así como muebles arrendados conjuntamente.

¿El alquiler con opción de compra de una vivienda lleva IVA? Depende de quién sea el arrendador: si se trata de una empresa de arrendamiento financiero (el contrato debe tener una duración superior a 10 años) o el promotor del inmueble, el arrendamiento está sujeto y no exento de IVA.

¿El alquiler de una vivienda por una empresa para uno de sus empleados lleva IVA? El arrendamiento de la vivienda está exento de IVA. Está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) competencia de las Comunidades autónomas.

Para ello, en el contrato de arrendamiento debe figurar, de manera concreta y específica, la persona/s usuaria/s última del inmueble.

¿El alquiler de una vivienda a una Asociación / Fundación (entidad sin ánimo de lucro) para su cesión gratuita a personas en riesgo de exclusión / inmigrantes / personas enfermas lleva IVA? El arrendamiento de la vivienda está exento de IVA. Está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) competencia de las Comunidades autónomas.

La exención es aplicable porque la Asociación o Fundación, al alquilar de forma gratuita, no se convierte en empresario a efectos del IVA, actuando como consumidor final sin perjuicio de permitir el uso de la vivienda a otras personas.

¿El alquiler de una vivienda a una agencia inmobiliaria lleva IVA? Sí, es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21% (el arrendatario no lo utiliza como vivienda, sino que a su vez lo arrienda)

¿El alquiler de un apartamento turístico lleva IVA? La actividad consistente en el arrendamiento por períodos de tiempo de viviendas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la industria hotelera y limitándose a poner a disposición del arrendatario la vivienda, quien lo destina para su uso exclusivo como vivienda, está exenta del IVA, por lo que no se repercutirá el impuesto. Si se prestan servicios de hostelería, el alquiler tributará al 10%

¿El alquiler de una plaza de garaje lleva IVA? Si se alquila conjuntamente con la vivienda se trata de una operación sujeta y exenta. En otro caso, el arrendador deberá repercutir un IVA del 21%.

¿El alquiler de una vivienda que es utilizada como despacho de abogados lleva IVA? Sí, es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21% ya que el inmueble no se utiliza como vivienda.

¿El alquiler de un piso que es utilizado por un médico como vivienda, destinando varias habitaciones a su consulta particular, lleva IVA? Sí, es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21% ya que el inmueble no se utiliza exclusivamente como vivienda.

¿El alquiler de un solar lleva IVA? Sí, es un alquiler sujeto y no exento de IVA que tributa al 21%.

Un particular compra un local de segunda mano para alquilar, ¿puede el vendedor renunciar a la exención y que la compra del local tribute por IVA en lugar del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales? Sí, dado que el alquiler del local convierte al particular en empresario a efectos de IVA y se trata de una actividad por la que repercute IVA y por tanto generadora del derecho a la deducción.

Hay que tener en cuenta que en la transmisión de un inmueble con renuncia a la exención del IVA es el comprador el obligado a declarar el IVA devengado en la compraventa por «inversión del sujeto pasivo» en las casillas 12 y 13 del modelo 303. Declarará asimismo el IVA deducible.

C) Devengo

¿Cuándo se devenga el IVA en un alquiler? En el momento en que resulte exigible la renta.

¿Cuándo se devenga el IVA en un alquiler si no se ha determinado el momento en que es exigible la renta o este es superior al año? Cuando no se haya determinado el momento de la exigibilidad del pago, o a la misma se haya establecido con una periodicidad superior a un año natural, el devengo del Impuesto se producirá a 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional correspondiente al período transcurrido desde su inicio, o desde el anterior devengo, hasta la citada fecha.

¿Cuándo se devenga el IVA en un alquiler en que se pacta un período de carencia? Si existe un período de carencia, no se devenga el IVA, salvo que dicha carencia corresponda a una minoración en el precio del alquiler por la asunción por el arrendatario de determinadas obligaciones a favor del arrendador, por ejemplo, la realización de obras de acondicionamiento en un local. En ese caso, el IVA se devenga el 31 de diciembre por la parte proporcional del valor de las obras desde su inicio hasta dicha fecha. (DGT CV 26-9-19 ).

¿Se devenga IVA si el arrendatario no paga la renta? En caso de impago del arrendatario, se seguirá devengando el IVA correspondiente al arrendamiento del inmueble, mientras dure el contrato de alquiler. Sin embargo, el propietario podrá considerar el crédito como incobrable y proceder a reducir la base imponible, con los requisitos establecidos en LIVA art.80.Cuatro.

Un alquiler con moratoria de pago por causa de la covid-19 ¿cuándo devenga el IVA? En el caso de que arrendador y arrendatario acuerden la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria, suspensión o carencia en el pago de la renta, como puede ser en el caso del cierre temporal del negocio por la COVID-19, no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia. Si se acuerda una reducción en el importe del alquiler, el IVA será el 21% del importe de la nueva renta acordada.

Hay que tener en cuenta que, si no hay constancia de tal acuerdo con el arrendatario, el mero impago de la renta no impedirá el devengo del IVA. Para poder reducir la base imponible por impago deberá cumplir los requisitos establecidos en el la LIVA art.80.Cuatro .

La acreditación de tal acuerdo podrá ser efectuada por cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales serán valorados por la AEAT.

¿Cuándo se devenga el IVA en un alquiler si el arrendador aplica el régimen especial del criterio de caja? El devengo se produce en el momento del cobro total o parcial de la renta, por los importes efectivamente percibidos, o bien el 31 de diciembre del año inmediato posterior a aquel en que se haya realizado la operación, si el cobro no se ha producido.

En caso de impago del arrendatario, se seguirá devengando el IVA correspondiente al arrendamiento del inmueble, mientras dure el contrato de alquiler. Sin embargo, el propietario podrá considerar el crédito como incobrable a 31 de diciembre del año inmediato posterior (momento en que se produce el devengo) y proceder a reducir la base imponible sin tener que ingresar el IVA, con los requisitos establecidos en la LIVA art.80.Cuatro.