En la segunda entrega de las preguntas frecuentes sobre el IVA en los arrendamientos de inmuebles, elaborado por la Agencia Tributaria, se abordan tres cuestiones clave: la base imponible, los tipos aplicables y las deducciones.

D) Base imponible

¿Cuál es la base imponible de un alquiler? La base imponible será la contraprestación, incluyendo cualquier crédito a favor del arrendador, como los gastos de comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, los gastos de calefacción, agua, luz, obras y otros conceptos que se repercutan por el arrendador al arrendatario.

El IBI repercutido al inquilino ¿forma parte de la base imponible? Sí, ya que se trata de un crédito a favor del arrendador y, por tanto, forma parte de la contraprestación del alquiler. (DGT CV 21-1-20 ).

¿Cómo puedo recuperar el IVA de un alquiler impagado? El devengo se produce en el momento del cobro total o parcial de la renta, por los importes efectivamente percibidos, o bien el 31 de diciembre del año inmediato posterior a aquel en que se haya realizado la operación, si el cobro no se ha producido.

En caso de impago del arrendatario, se seguirá devengando el IVA correspondiente al arrendamiento del inmueble, mientras dure el contrato de alquiler.

Sin embargo, el propietario podrá considerar el crédito como incobrable a 31 de diciembre del año inmediato posterior (momento en que se produce el devengo) y proceder a reducir la base imponible sin tener que ingresar el IVA, con los requisitos de la LIVA art.80. Cuatro .

E) Tipos

¿Cuál es el tipo aplicable al alquiler de un local? El tipo del 21%. ¿Y el del alquiler de una plaza de garaje (no se arrienda conjuntamente con una vivienda)? El tipo del 21%.

¿Cuál es el tipo aplicable a los arrendamientos con opción de compra de viviendas no exentos de IVA (los efectuados por empresas de arrendamiento financiero o promotor)? Se aplicará el 10% a los arrendamientos con opción de compra de viviendas (4% si son viviendas de protección oficial).

¿Cuál es el tipo aplicable al arrendamiento de una vivienda por su propietario a una agencia inmobiliaria? El tipo del 21%.

¿Cuál es el tipo aplicable al arrendamiento de una vivienda por una agencia inmobiliaria a un particular? El arrendamiento está exento de IVA. Está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) competencia de las Comunidades autónomas y exento si se trata de un arrendamiento para uso estable y permanente.

¿Cuál es el tipo aplicable a las obras en locales? El tipo general del 21%.

¿Cuál es el tipo aplicable en las reparaciones de una vivienda alquilada efectuadas por el propietario? El tipo general del 21%, pues el propietario, destinatario de los servicios de reparación, afecta la vivienda al arrendamiento no al uso particular.

El propietario de un local comercial ha obtenido la licencia para convertirlo en una vivienda y va a contratar con un tercero la ejecución de las obras. La cédula de habitabilidad será concedida cuando finalicen las obras. ¿Cuál es el tipo aplicable? En la medida en que la vivienda disponga de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, una vez terminada su construcción, se considerará apto para su utilización como vivienda y se aplicará el tipo impositivo reducido del 10% si la obra cumple los requisitos para considerarse rehabilitación (LIVA art.20.uno.22º.A ) o bien obra de renovación o reparación (LIVA art.91.uno.2. 10º ).

F) Deducciones

¿Qué IVA soportado puede deducir el arrendador de un local? Dan derecho a deducción los gastos por suministros de gas, luz, agua, reparaciones, gastos de asesoramiento, gestoría o publicidad, entre otros, así como las cuotas de IVA soportadas por la adquisición del inmueble arrendado y, en su caso, del mobiliario alquilado junto al mismo.

Tengo un local y una vivienda alquilados, ¿qué porcentaje de IVA me puedo deducir? Dado que los arrendamientos de inmuebles que realiza están sujetos a IVA, pero unos exentos del impuesto y otros no, en principio sólo puede deducir las cuotas soportadas en una proporción determinada (prorrata). El importe a deducir se puede calcular aplicando la prorrata general o la prorrata especial.

  • Prorrata general: se deduce un porcentaje del total de IVA soportado, el porcentaje que representan los alquileres por los que repercute IVA respecto al total.
  • Prorrata especial: se deduce únicamente el IVA soportado en facturas correspondientes a gastos o compras de bienes de inversión utilizados en alquileres con IVA y un porcentaje de los gastos comunes (la prorrata general).

Si el arrendador es una comunidad de bienes ¿pueden deducirse facturas a nombre de un comunero? Cuando el arrendador sea una comunidad de bienes, en la factura deben constar los datos identificativos de la misma, no dando derecho a deducción si consta sólo alguno de los comuneros.

Si el inmueble arrendado pertenece proindiviso a un matrimonio en régimen de gananciales, habiéndose dado de alta en el censo de empresarios como arrendador sólo uno de los cónyuges, la factura se emitirá a nombre de este último.

¿Pueden deducirse facturas de los gastos correspondientes a periodos de tiempo en que un local se encuentre vacío? Sí, siempre que se encuentre en espera de un nuevo contrato de alquiler.