Se establecen una serie de medidas, dirigidas a paliar los efectos económicos ocasionados por la actual crisis sanitaria en los sectores del turismo, el comercio y la hostelería.

Arrendamiento de local de negocio: medidas para paliar los efectos de la crisis sanitaria

Con efectos desde 24-12-2020 se establecen una serie de medidas, dirigidas, como en ocasiones anteriores, a paliar en diversos sectores, los efectos económicos ocasionados por la actual crisis sanitaria. Entre dichas medidas, se encuentran las dirigidas a pymes y autónomos que, por el estado de alarma, han tenido que suspender o reducir su actividad con la consiguiente minoración de ingresos:

1. Acuerdos de reducción o moratoria de la renta

Reducción de los gastos fijos de arrendamiento de industria o para uso distinto de vivienda con la regulación de un nuevo procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo de la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.

  • Cuando el arrendador sea considerado «gran tenedor», es decir, sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, dicho acuerdo, puede consistir en:
    • la reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el actual estado de alarma y sus prórrogas -en principio hasta 9-5-2020 (RD 956/2020 art.2)- pudiendo extenderse hasta un máximo de 4 meses desde que finalice; o
    • la moratoria en el pago de la renta durante el mismo periodo, sin penalización ni devengo de intereses, también hasta un plazo máximo de 4 meses desde que finalice el estado de alarma o sus prórrogas. Desde ese momento, habrá un período máximo de 2 años para el pago de las rentas aplazadas, de forma proporcional a lo largo del periodo y siempre y cuando continúe vigente el contrato.

Respecto al procedimiento, el arrendatario debe solicitar, de forma fehaciente, la aplicación de una de estas dos medidas antes del 21-1-2021 y el arrendador, por su parte, ha de responder en los siguientes 7 días hábiles proponiendo, de entre ambas, la de su elección. En principio será esta última la que se aplique de forma automática en la siguiente mensualidad, salvo comunicación expresa y en plazo del arrendador, en cuyo caso será la propuesta por el arrendatario.

Se requiere también que no exista ya un acuerdo previo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma durante este mismo período de tiempo que ahora se establece, no obstante, si ese acuerdo abarcara solo una parte, podrá usarse este procedimiento para el tiempo restante, es decir, hasta 4 meses después a la finalización del actual estado de alarma (9-5-2021) o de sus posibles prórrogas.

No pueden reducirse ni aplazarse otros gastos por servicios, distintos de la propia renta, a cuyo pago esté obligado el arrendatario de acuerdo con el contrato.

Cuando el arrendador «gran tenedor» será una entidad administradora de infraestructuras ferroviarias, no se aplica este procedimiento, pero los arrendatarios pueden solicitar una moratoria o reducción de la renta antes de 24-1-2020 (RDL 35/2020 disp.adic.1ª).

  • Cuando el arrendador no pueda ser considerado «gran tenedor» el arrendatario, antes de 31-1-2021 puede solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Siempre dentro de este acuerdo, las partes pueden disponer libremente de la fianza (LAU art.36) para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de renta, debiendo, en su caso, reponerla en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, si fuera inferior al año.

  • Tanto si el arrendador es «gran tenedor» como si no, pueden solicitar el acuerdo los arrendatarios que:
    • se hayan visto obligados a suspender su actividad por la entrada en vigor del estado de alarma el 25-10-2020 (RD 926/2020 disp.final 2ª), lo que han de acreditar mediante certificado de la AEAT o de la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario (RDL 8/2020 art.17); o
    • hayan reducido la facturación de 75% en el mes natural anterior a la solicitud, por referencia al mismo trimestre del año anterior, lo que en principio se acredita mediante una declaración responsable y o la presentación de los libros contables si lo requiere el arrendador.

Además de darse las situaciones anteriores, se han de cumplir los siguientes requisitos:

  • los autónomos, debían estar afiliados y de alta en el RETA -o en una de las mutualidades sustitutorias- o en el Régimen especial de los Trabajadores del Mar a 25-10-2020; y
  • las pymes no deben superar los límites establecidos para formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados (LSC art.257.1).

Estos arrendatarios serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar, si se aprovecharan de las mismas sin cumplir los requisitos.

  • Quedan excluidos de la aplicación de esta medida los arrendadores que acrediten estar incursos en concurso de acreedores o que su aplicación podría ponerles en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual.

2. Incentivo fiscal para los arrendadores (RDL 35/2020 art.13)

Junto con otras medidas fiscales dirigidas a estos sectores económicos, con efectos desde 1-1-2021, se establece un incentivo para que los arrendadores personas físicas que alquilan los locales en los que se desarrollan determinadas actividades económicas acuerden voluntariamente rebajas en la renta arrendaticia para los meses de enero, febrero y marzo de 2021, permitiendo computar como gasto deducible para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario en su declaración de IRPF la cuantía de la rebaja de la renta durante tales meses acordada voluntariamente a partir de 14-3-2020. A estos efectos, se requiere (LIRPF disp.adic.49ª):

  • que hubieran suscrito un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (LAU art.3) o de industria;
  • que el destino del inmueble sea al desarrollo de una actividad económica clasificada en la división 6 o en los grupos 755, 969, 972 y 973 de la sección primera de las tarifas del IAE (RDLeg 1175/1990);
  • que esa renta no se compense después mediante incrementos en las rentas posteriores u otras prestaciones;
  • que los arrendatarios no sean persona o entidad vinculada con el arrendador (LIS art.18) o estén unidos con aquel por vínculos de parentesco, incluido el cónyuge, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad hasta el segundo grado inclusive.

En su declaración del IRPF el arrendador debe informar separadamente del importe de este gasto deducible, consignando asimismo el NIF del arrendatario cuya renta se hubiese rebajado.

3. Saldo de dudoso cobro (RDL 35/2020 art.15)

Por último, se establece, asimismo, la reducción temporal del plazo para que las cantidades adeudadas por el arrendatario tengan la consideración de saldo de dudoso cobro a los efectos del impuesto sobre sociedades del arrendador persona física, de manera que el plazo de 6 meses del RIRPF art.13.e.2º.a pasa a ser de 3 meses durante los ejercicios 2020 y 2021.

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