Se adoptan nuevas medidas sobre los procedimientos de desahucio de la vivienda habitual en el contexto de la crisis sanitaria.

Procedimientos de desahucio y lanzamiento de la vivienda

Con efectos desde 23-12-2020, se adoptan, entre otras, diversas medidas sobre los procedimientos de desahucio de la vivienda habitual en el contexto de la crisis sanitaria, a estos efectos se modifica el RDL 11/2020 en los siguientes términos:

1. Incidente de suspensión extraordinaria y temporal a solicitud del arrendatario (RDL 11/2020 art.1)

En los procedimientos de desahucio y los lanzamientos que se inicien a partir de 23-12-2020 así como a aquellos que se encuentren en curso -aun cuando ya se hubiera decretado la suspensión y salvo que se hubiera acordado la reanudación por quedar acreditada la vulnerabilidad económica del arrendador- (RDL 37/2020 disp.trans.1ª), se permite al arrendatario instar un incidente de suspensión extraordinaria ante el juzgado, se haya suspendido no previamente el proceso de acuerdo con la LEC art.441.5, por el tiempo que dure el estado de alarma. A estos efectos:

  • El arrendatario debe acreditar que se encuentra una situación de vulnerabilidad económica de las descritas en el RDL 11/2020 art.5.a y b con la documentación requerida en el RDL 11/2020 art.6.1.
  • Por su parte, el arrendador, en un plazo de 10 días desde que se le haya dado traslado, puede también acreditar encontrarse también en dicha situación o en riesgo de situarse en ella en caso de que se adopte la suspensión.
  • Asimismo, se ha de dar traslado inmediato de toda la documentación a los servicios sociales, para que, en el plazo de 10 días, emitan un informe en el que se valore la situación de vulnerabilidad de una o ambas partes y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración.
  • Mediante auto el juez decidirá si considera acreditada la situación de vulnerabilidad o, en su caso, si ha de prevalecer la de una u otra parte, dando lugar a la suspensión del procedimiento o a la continuación del mismo. De producirse la primera:
    • el propio auto ha de señalar expresamente que, finalizado el estado de alarma, se reanudará automáticamente el proceso en el estado en que se encuentre;
    • antes de que finalice, las Administraciones públicas competentes deben adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna; una vez aplicadas las medidas, la Administración debe comunicarlo inmediatamente al tribunal, y el letrado de la Administración de Justicia dictar un decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento en el plazo máximo de 3 días.
  • Los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria solicitada por el arrendatario podrán solicitar una compensación cuando la administración competente, en los 3 meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad no hubiera adoptado tales medidas.

El valor de la compensación al arrendador será el menor de los dos siguientes:

  • el precio medio del alquiler en la zona: o
  • la renta que hubiera dejado de percibir durante ese período más los gastos corrientes.

La solicitud podrá presentarse hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma con una exposición razonada y justificada de la compensación que considere procedente sobre la base de los criterios indicados (RDL 37/2020 disp.adic.2ª y 3ª).

2. Suspensión del procedimiento a iniciativa del juzgado (RDL 11/2020 art.1 bis)

Se establece asimismo la posibilidad de que sea el propio juez el que, sin mediar solicitud tenga la facultad de suspender el lanzamiento hasta la finalización del estado de alarma, en aquellos juicios verbales en los que se pretenda:

  • la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca;
  • la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute; o
  • la efectividad de los derechos inscritos en el Registro de la propiedad frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.

A estos efectos:

  • Ha de tratarse de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas consideradas «grandes tenedores», es decir, que sean titulares de más de 10 viviendas.
  • Las personas que las habitan sin título ha de acreditar, de acuerdo con el RDL 11/2020 art.6.1, que se encuentran en situación de vulnerabilidad económica por:
    • encontrarse en alguna de las situaciones descritas en el RDL 11/2020 art.5.a;
    • ser persona dependiente (L 39/2006 art.2.2);
    • ser víctima de violencia sobre la mujer; o
    • tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad.
  • El letrado de la Administración de Justicia, dará traslado de la acreditación al demandante o denunciante; y, de toda la documentación a los servicios sociales para que, en el plazo de 15 días emitan un informe, en el que se valore la situación de vulnerabilidad y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente.
  • Mediante auto, dl juez tomará la decisión de suspender o continuar con el procedimiento previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, teniendo en cuenta, entre otras que procedan, las siguientes circunstancias:
    • si la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad de acuerdo con el informe de los servicios sociales;
    • la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades para buscar una alternativa habitacional que garantice su derecho a una vivienda digna; y

No obstante, no puede acordar la suspensión cuando no quede acreditada la vulnerabilidad o cuando:

  • el inmueble sea propiedad de una persona física que tiene en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, con independencia del número de viviendas de las que sea propietario;
  • el inmueble sea propiedad de una persona jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviera en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada;
  • la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito;
  • existan indicios racionales de que la vivienda se está utilizando para la realización de actividades ilícitas;
  • el inmuebles sea de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado a un solicitante;
  • la entrada en la vivienda se haya producido después de 2-4-2020.

Finalmente, acordada la suspensión por el tiempo que reste del estado de alarma:

  • las Administraciones públicas competentes deben adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna; y
  • comunicarlo inmediatamente al tribunal para que en el plazo máximo de 3 días dicte auto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento y el correspondiente lanzamiento.
    • Los propietarios de las viviendas afectadas podrán solicitar una compensación si durante los 3 meses siguientes a emisión del informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad tales medidas no se hubieran adoptado por la Administración, siempre que acrediten que la suspensión del lanzamiento les haya ocasionado perjuicio económico por encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.

La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en más los gastos corrientes que acredite haber asumido el propietario, desde que se acordó la suspensión y hasta que la misma se levante por auto o por finalizar el estado de alarma.

La solicitud puede presentarse hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma con una exposición razonada y justificada de la compensación que considere procedente sobre la base de los criterios indicados (RDL 37/2020 disp.adic.2ª y 3ª).

3. Servicios sociales (RDL 37/2020 disp.adic.1ª)

Respecto a la intervención de los servicios sociales en la suspensión de los desahucios y los lanzamientos:

  • En ambos casos los informes pueden ofrecer una solución habitacional alternativa aplicando las ayudas del «Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables» o cualesquiera otras ayudas del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, sin perjuicio de las que puedan establecer para el mismo fin las administraciones públicas autonómicas y locales.
  • A fin de poder valorar la eficacia de las medidas que propongan en dichos informes, con carácter mensual las comunidades autónomas han de informar al Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030, sobre las comunicaciones recibidas, los informes emitidos, el plazo de emisión de estos y las medidas sociales adoptadas.

NOTA: Si bien el tenor literal del nuevo RDL 11/2020 art.1 bis exceptúa la aplicación de la suspensión del lanzamiento para los casos en los que la ocupación del inmueble se hubiera producido después del 2-4-2020, entendemos que el legislador ha querido referirse a la fecha de entrada en vigor del RDL 37/2020 que lo introduce, es decir, el 23-12-2020.

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